In caso di deliberazioni assembleari viziate, la legge stabilisce quale “regola generale” la categoria della annullabilità; pertanto, ai sensi dell'art. 1137 c.c., se la deliberazione invalida non viene impugnata nel termine di 30 giorni, essa diviene efficace e consolida i propri effetti nei confronti di tutti i condomini. D'altra parte, pur in assenza di un'espressa previsione normativa, sussiste un limitato ambito applicativo della categoria della nullità, che trova applicazione con riferimento alle deliberazioni dell'assemblea affette dai vizi più gravi, ossia a quelle che mancano di un elemento costitutivo essenziale, che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o giuridico o che hanno un contenuto illecito.

Con specifico riguardo alle deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, esse devono considerarsi nulle solamente quando, a maggioranza, stabiliscono o modificano i generali criteri di ripartizione previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro; sono invece meramente annullabili quelle che ripartiscono in concreto tra i condomini le spese senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi.