Il regime normativo delle locazioni commerciali si rinviene nel codice civile, agli articoli 1571 e seguenti, e nella legge 27.07.1978 n. 392, disciplinante i contratti di locazione ad uso abitativo e ad uso diverso da quello di abitazione.
In particolare si rinviene nel capo secondo della legge citata, dall'articolo 27 all'articolo 42. Le norme non hanno subito modifiche per effetto della legge 9 dicembre 1998 n. 431, di riforma delle locazioni ad uso abitativo.
Per una migliore comprensione della diversità dei regimi adottati, a seconda dell'uso abitativo o commerciale del bene, è necessario considerare la diversità dei diritti fondamentali in gioco.
La disciplina delle locazioni di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392, come modificata dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431, comprime l'autonomia negoziale privata sotto diversi aspetti, tendendo a contemperare la libertà di autoregolamentazione dei singoli, principio fondamentale del nostro ordinamento giuridico, con la tutela di diritti costituzionalmente riconosciuti e garantiti.
Ma allorché si passi ad esaminare i vincoli che la legge impone all'autonomia privata, si rileva subito una sostanziale diversità della disciplina, a seconda che si tratti di locazione abitativa o commerciale.
La ragione di ciò risiede nella diversità dei diritti fondamentali contrapposti nelle due diverse fattispecie negoziali: in una il diritto di proprietà, di cui all'articolo 42 della Costituzione ed il diritto all'abitazione, indirettamente riconosciuto dall'articolo 47; nell'altra il diritto di proprietà ed il diritto all'iniziativa economica di cui all'articolo 41.
Esamineremo in questa sede le limitazioni della libertà contrattuale nel rapporto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, con riferimento alla durata del rapporto ed alla facoltà/diritto di recesso delle parti.