29 marzo 2022N. 61
La prelazione nelle locazioni commerciali

La necessità di tutelare l'iniziativa economica privata, diritto o semplice interesse a rilevanza costituzionale (articolo 41 Costituzione), ha indotto il legislatore a porre considerevoli limitazioni alla autonomia negoziale nelle locazioni di immobili ad uso commerciale, disciplinate dalla legge 27 luglio 1978 n. 392.
Ne sono esempio i limiti nella durata del rapporto, nell'esercizio della facoltà di recesso e, per quanto di interesse in questa sede, nel riconoscimento del diritto del conduttore all'esercizio della prelazione in caso di trasferimento dell'immobile locato, di cui all'articolo 38 della citata legge.
Al fine della concreta attuazione del diritto, dispone la norma che, qualora il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, debba darne formale comunicazione al conduttore.
Occorre rilevare, prima di ogni altra considerazione, che accanto alla prelazione di cui si è detto e che sarà oggetto di esame, la legge disciplina, all'articolo 40, la diversa fattispecie di prelazione del conduttore, in caso di nuova locazione alla scadenza.
In entrambi i casi, il fine della norma è quello di preservare il valore intrinseco dell'attività economica, costituito dall'attitudine dell'impresa a produrre profitto ovvero dall'avviamento commerciale.
L'avviamento commerciale, infatti, è strettamente dipendente dalla ubicazione e dalle caratteristiche dei locali in cui l'attività d'impresa viene esercitata.
Poiché alla tutela del conduttore consegue una inevitabile compressione del diritto di proprietà del locatore, risultandone limitata la facoltà di disposizione del bene, di cui all'articolo 832 codice civile, l'istituto della prelazione trova applicazione solo in presenza dei presupposti indicati dalla legge.

di Avv. Ferrario Clara
Il presupposto della prelazione: attività comportanti contatti diretti con il pubblico

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