In materia di locazione accade spesso che le parti stipulino contestualmente due diversi accordi, differenti per l'entità del canone concordato, dei quali solo uno debba valere tra le stesse.
Si tratta di un'unica convenzione negoziale, articolata nelle tre fasi dell'accordo simulatorio, del contratto apparente con il canone simulato e della controdichiarazione contenente l'accordo sul canone realmente voluto.
Il patto con cui le parti determinano un canone maggiore, rispetto a quello risultante dal contratto di locazione, soggiace alla disciplina generale in materia di simulazione dei contratti.
Nella fattispecie, tuttavia, il patto dissimulato è nullo, essendo privo dei requisiti di legge.
L'accordo derogatorio del canone apparente, infatti, essendo finalizzato alla elusione fiscale, è affetto da nullità virtuale, prima ancora che testuale, per illiceità della causa.