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18 ottobre 2022N. 191
La vendita dell'immobile locato

Nei contratti con prestazioni corrispettive, finché non siano eseguite, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, purché l'altra parte acconsenta.
È quanto dispone, in linea generale, l'articolo 1406 del codice civile.
Vi sono dei casi, tuttavia, in cui ex lege si determina la cessione, con surroga di un terzo all'originario contraente.
La cessione ex lege del contratto costituisce una deroga al principio di consensualità di cui al citato articolo 1406 codice civile.
Tale deroga è particolarmente incisiva, poiché determina la sostituzione di una parte contrattuale senza che l'altra possa opporvisi.
Tra le fattispecie di cessione ex lege, si annovera quella disciplinata dall'articolo 1602 codice civile, relativa alla vendita del bene locato.
La fattispecie si riferisce tanto a beni mobili quanto a beni immobili.
L'oggetto della presente disamina, tuttavia, è circoscritto alla vendita dei soli immobili urbani, disciplinata in modo specifico dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998, per le locazioni ad uso abitativo e dalla legge 392 del 27 luglio 1978, per le locazioni ad uso diverso.
L'insieme delle norme vigenti in materia, ha introdotto un regime fortemente riduttivo dell'autonomia negoziale delle parti, come meglio si va ad illustrare.

di Avv. Ferrario Clara
La cessione legale del contratto

Ai sensi dell'articolo 1602 codice civile:

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